Koupě nemovitosti představuje proces skládající se z několika kroků, které jsou navzájem provázané. Pokud se chystáte koupit byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost, tento příspěvek Vám pomůže se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou chronologicky uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází. Pozornost je zaměřena především na nejdůležitější skutečnosti, které by měl zájemce o koupi zohlednit.

1. Otázka financování koupě nemovitosti

V prvním kroku by se měl zájemce o koupi nemovitosti ujasnit, za jakou maximální částku bude nemovitost kupovat. Následně by si měl odpovědět na otázku, jakým způsobem bude koupi financovat. Je-li zájemce schopen zaplatit celou kupní cenu ze svých vlastních prostředků, je pochopitelně celý proces o poznání jednodušší.

Většina zájemců však je nucena financovat koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. V takovém případě doporučujeme obrátit se na finančního poradce, a to dříve, než si vyberete konkrétní nemovitost, abyste získali představu, zda a v jaké výši Vám bude úvěr poskytnut. Výhoda finančních poradců spočívá mj. v tom, že Vám ušetří čas, protože nebudete muset osobně obcházet jednotlivé banky. Finanční poradce totiž provede porovnání jednotlivých nabídek bank za Vás. Další výhodou, kterou oceníte především v následujících krocích, je, že budete mít kontaktní osobu, která představuje jakousi „spojku“ mezi Vámi a bankou. Vhodnější variantou jsou „nezávislí“ finanční poradci, kteří nejsou zaměstnanci žádné z bank. Finanční poradce, který je zaměstnán u konkrétní banky, Vám totiž neposkytne z pochopitelných důvodů objektivní srovnání nabídek ostatních „konkurenčních“ bank. Dále je třeba zmínit, že služby finančních poradců jsou poskytovány zásadně zdarma.

2. Výběr nemovitosti a její posouzení

Máte-li již nemovitost vybranou, je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. V praxi se bohužel této činnosti nevěnuje v této fázi tolik pozornosti, kolik by si zasloužila. Při posouzení stavu nemovitosti se zaměřte alespoň na následující:

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Nejedná se o právní záležitost, ale o čistě technickou. Obraťte se proto na odborníka v oblasti stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a zda je nemovitost vhodná pro zamýšlenou rekonstrukci.

b) Výpis z katastru nemovitosti

Pokud Vám prodávající nepředloží aktuální výpis z katastru nemovitostí, můžete si jej zajistit sami např. na Czech POINTu u České pošty. Z výpisu zjistíte, zda na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady. Pozornost zaměřte především na části „B1“, „C“ a „D“. Ideální je, když je ve všech těchto částech uvedeno „Bez zápisu“.

Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je třeba požádat prodávajícího, aby Vám předložil písemné prohlášení této banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. Těmito právy souvisejícími jsou především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

c) Právní stav SVJ a potvrzení osoby odpovědné za správu domu

Pokud kupujete byt je vhodné znát právní stav SVJ (především jaký je stav bankovního účtu, jaké má SVJ závazky apod.). Ideální by bylo nahlédnout do jejich účetnictví. Také je dobré vědět, jak SVJ reálně funguje (především zda jsou jednotliví vlastníci schopni se vůbec na něčem usnést, zda nedochází k nějaké šikaně ze strany majoritních vlastníků), což lze zjistit přímo od ostatních vlastníků nebo ze zápisů ze shromáždění.

Kupující by si měl rovněž vyžádat od prodávajícího informaci ohledně výše plateb, které se platí ve prospěch SVJ. Je třeba vzít současně v úvahu, že v případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že kupující měl a mohl tyto dluhy zjistit. V praxi se může jednat např. o náklady na opravy, údržbu, modernizaci či rekonstrukce společných částí, náklady na vedení účetnictví, na odměňování volených orgánů SVJ nebo na pojištění domu, dále o dodávky tepla a vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu atd. Z tohoto důvodu lze doporučit, aby si kupující vyžádal od prodávajícího předložení potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, ze kterého bude vyplývat, že prodávající nemá žádné takové dluhy. Pokud by v potvrzení byly nějaké dluhy prodávajícího uvedeny, požadujte, aby je před uzavřením kupní smlouvy zaplatil.

d) Energetická náročnost budovy

Požadujte rovněž i předložení průkazu energetické náročnosti budovy. Za určitých podmínek může být v případě bytu nahrazen vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

3. Rezervační smlouva

Po důkladném právním a faktickém posouzení nemovitosti a finálním rozhodnutí o koupi následuje další fáze, kterou je uzavření rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvou se vlastník nemovitosti zaváže, že po určitou dobu (tzv. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet dalším osobám. Dále se touto smlouvou zájemce a vlastník společně zavážou, že uzavřou v rezervační době kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. Současně zájemce zaplatí vlastníkovi po uzavření rezervační smlouvy rezervační zálohu, která bude v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, započítána na kupní cenu, případně v praxi bývá započítána i na provizi realitního zprostředkovatele.

Pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde, bude se zaplacenou rezervační zálohou naloženo v závislosti na tom, která smluvní strana zapříčinila, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Jestliže tak zapříčinil zájemce, rezervační záloha náleží vlastníkovi jako smluvní pokuta (případně realitnímu zprostředkovateli nebo částečně vlastníkovi a částečně realitnímu zprostředkovateli). Naopak je-li příčina na straně vlastníka, rezervační záloha se vrací zpět zájemci. Zájemcům doporučuji do rezervačních smluv zakotvit ujednání, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v důsledku jednání vlastníka, má zájemce kromě práva na vrácení rezervační zálohy rovněž nárok i na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši rezervační zálohy. Jen v takovém případě je smlouva pro obě strany vyvážená. Pokud ve smlouvě totiž tato smluvní pokuta v neprospěch vlastníka chybí, není vlastník nemovitosti dostatečně motivován rezervační smlouvu dodržet, neboť v případě jejího porušení je pro něho jediným následkem vrácení rezervační zálohy zájemci, což je zcela jistě nedostačující.

Z výše uvedeného vyplývá, že k uzavření rezervační smlouvy byste měli přistoupit pouze v případě, že jste plně přesvědčeni o koupi dané nemovitosti a máte v plné výši zajištěné její financování. V opačném případě byste totiž mohli o rezervační zálohu jednoduše přijít.

4. Smlouva o smlouvě budoucí

V mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy se v praxi běžně uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Nejedná se však o nutný krok. Ve většině případů je tato smlouva nadbytečná, jelikož je možné po uzavření rezervační smlouvy přistoupit rovnou k přípravě smlouvy kupní. Tím smluvní strany ušetří své finanční prostředky na souvisejících právních službách. Aby byla absence smlouvy o smlouvě budoucí možná, při poskytování právních služeb kladu důraz na to, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání typická právě pro smlouvu o smlouvě budoucí. Z tohoto důvodu by měly být v rezervační smlouvě především obsaženy konkrétní náležitosti, které bude mít kupní smlouva. Přitom platí jednoduché pravidlo, že čím budou v rezervační smlouvě tyto otázky blíže upraveny, průběh uzavírání kupní smlouvy bude jednodušší, jelikož většina „třecích ploch“ bude vyjasněna již na počátku.

5. Úschova

Za předpokladu, že se kupní cena bude platit prostřednictvím úschovy, uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschovu kupní ceny lze doporučit, jelikož chrání rovnoměrně právní zájmy obou smluvních stran.

V úvahu připadá úschova advokátní, notářská či bankovní. Podstatný rozdíl mezi nimi je v ceně. Cena notářské úschovy je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nemohou odchýlit. Její výše je závislá na výši peněžních prostředků, které jsou uschovány. Naopak advokáti a banky si mohou určit ceny sami. Při využití našich právních služeb je cena za advokátní úschovu vždy o 25 % nižší, než činí odměna notáře stanovená na základě notářského tarifu (příklady cen naší advokátní kanceláře jsou dostupné zde).

Co se týče bezpečnosti úschov, existuje určitý mýtus, že notářská úschova je bezpečnější oproti advokátní, jelikož za notáře odpovídá stát. Toto tvrzení však není pravdivé. Oba typy úschov jsou po bezpečnostní stránce v podstatě na stejné úrovni. Na dodržování pravidel jak notářských, tak i advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy (peněžní prostředky tak jsou odděleny od jiných úschov a od financí advokáta/notáře). Notářské i advokátní úschovy jsou ze zákona pojištěny.

Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují. Pokud již určitá banka úschovu poskytuje, vztahuje se úschova většinou pouze na peněžní prostředky a nikoli i na úschovu dokumentů. V praxi je přitom běžné, že je po určitou dobu potřeba uschovat rovněž i kupní smlouvu a návrh na katastr nemovitostí – k tomu viz níže. Nevýhodu bankovních úschov spatřuji v tom, že banky nejsou při realizaci úschovy natolik flexibilní, jako je notář či advokát.

Pro úplnost zmiňuji, že existují i úschovy prováděné realitními zprostředkovateli (makléři). Ty však nedoporučuji především z důvodu, že na realitní zprostředkovatele jsou kladeny mnohem nižší profesní požadavky než na advokáty a notáře.

6. Zástavní smlouva 

Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru vyžaduje banka jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít buď před podpisem kupní smlouvy, nebo co nejdříve po jejím podpisu, aby banka umožnila čerpání peněžních prostředků. Ty následně obvykle putují přímo do úschovy. Pokud však na nemovitosti již vázne zástavní právo prodávajícího, které zajišťuje dluh prodávajícího vůči jeho bance, část peněžních prostředků odpovídajících výši tohoto dluhu bude z úvěru placena přímo bance prodávajícího.

Jelikož zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva, ke kterému se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Tento návrh je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou (v případě datové schránky je nutné zástavní smlouvu konvertovat do elektronické podoby – konverzi lze zařídit také na Czech POINTu u České pošty).

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu neukládají do úschovy.

7. Kupní smlouva 

Jedná se o nejdůležitější smlouvu v rámci celého procesu, neboť až na základě ní dojde k převodu vlastnického práva.

Kupní smlouva by měla upravovat především následující otázky:

  1. řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože pokud dojde k chybnému uvedení nějakého údaje, byť jen v jednom jediném znaku (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;
  2. jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;
  3. výše kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);
  4. odevzdání a převzetí nemovitosti;
  5. prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);
  6. úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.

Je nutné si uvědomit, že každý prodej nemovitosti má řadu specifik a při neodborném postupu může dojít k vysokým škodám. Proto není vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu, ale je důležité smlouvu individuálně přizpůsobit konkrétním okolnostem případu. Ohledně přípravy kupní smlouvy je tedy vhodné se obrátit na advokáta. Ideální nejsou ani kupní smlouvy připravované advokáty realitních kanceláří, neboť jejich advokáti nehájí zájmy ani jedné ze smluvních stran.

Stejně jako u rezervační smlouvy i zde platí, že čím více otázek v kupní smlouvě upravíte, tím snížíte riziko vzniku případných budoucích sporů mezi smluvními stranami.

Podpisy na kupní smlouvě by měly být úředně ověřené (alespoň na jednom stejnopisu, který bude podán na katastr nemovitostí).

Současně s kupní smlouvou je potřeba připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Přestože z právního hlediska je dostačující, pokud je návrh podepsaný pouze jednou smluvní stranou, doporučuji, aby byl „pro jistotu“ podepsaný oběma. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny.

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je v praxi běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.

Financuje-li kupující kupní cenu z úvěru, bude úvěrující banka zpravidla vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení podepsané kupní smlouvy. Pokud prodávající požaduje ponechat všechny originály v úschově, je třeba v kupní smlouvě ošetřit, že kupujícímu bude pro účely čerpání úvěru předána kopie podepsané kupní smlouvy.

Dokumenty jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána kupní cena. Následně některá ze smluvních stran, případně advokát (vhodné je se v kupní smlouvě dohodnout, kdo to bude), podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy. Tento návrh na vklad je rovněž zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

V době, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou peněžní prostředky stále složeny v úschově. Jejich výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána právě na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

8. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází obvykle až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě upravené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti by měl být sepsán předávací protokol, a to ve dvojím vyhotovení pro každou ze smluvních stran. V předávacím protokolu se mimo jiné uvádí stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání, vady nemovitosti, soupis příslušenství a vybavení, počty klíčů, přehled předávaných dokumentů atd.

Při prodeji domu (stavby) má prodávající povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Praxe je však taková, že prodávající mnohdy o této povinnosti vůbec nevědí. Je proto potřeba, aby si splnění této povinnosti vyžádal kupující. Pokud prodávající i přesto tuto dokumentaci nevydá, nabízí se pro kupujícího prostor iniciovat jednání o přiměřené slevě z kupní ceny (ve výši odpovídající nákladům na pořízení této dokumentace). Vlastník nemovitosti je totiž povinen předmětnou dokumentaci uchovávat po celou dobu trvání stavby. Jestliže by ji neměl, může mu stavební úřad nařídit, aby ji na své náklady pořídil. Pokud by tedy prodávající nepředal kupujícímu dokumentaci, vystavuje se kupující riziku, že ji bude nucen později na své náklady vyhotovit. Především za situace, pokud se v budoucnosti rozhodne nemovitost dále prodat a nový kupující bude předložení dokumentace požadovat.

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího

Za předpokladu, že kupujete nemovitost, na které bylo již v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je třeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno. Výmaz by měl zajistit prodávající ve spolupráci s jeho bankou. I ohledně výmazu tohoto zástavního práva bude potřeba podat na katastr nemovitostí příslušný návrh (také je zpoplatněn správním poplatkem 2.000,- Kč a ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše).

Přílohou tohoto návrhu je písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva, které vystaví banka.

Jak již bylo uvedeno výše pod bodem 2., v případech, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, měl by Vám prodávající předložit ještě před uzavřením rezervační smlouvy písemné prohlášení banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva.

Banka však toto potvrzení o zániku zástavního práva, resp. vzdání se zástavního práva nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího, který je tímto zástavním právem zajištěn. Část kupní ceny odpovídající tomuto dluhu prodávajícího by měla být proto zaplacena přímo na účet uvedený příslušnou bankou (nikoli na účet prodávajícího).

10. Daňové záležitosti

Dle aktuální právní úpravy došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a proto není prodávající ani kupující povinen tuto daň platit a podávat příslušné daňové přiznání.

Je však třeba vzít v úvahu, že příjem získaný prodejem nemovitosti může být pro prodávajícího relevantní s ohledem na daň z příjmu.

Pro úplnost připomínám, že kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je dále povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a současně tuto daň i pravidelně platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna.

Vyřešením těchto daňových záležitostí spěje celý proces koupě nemovitosti ke svému konci.

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník těchto služeb je dostupný zde.

Jestliže máte zájem o zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti, můžete se obrátit na naši realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o.

Koupě nemovitosti krok za krokem

30 komentářů u „Koupě nemovitosti krok za krokem

  • 22.11.2020 (13:01)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,

    líbí se mi váš článek. Měl bych prosím doplňující dotaz. V článku píšete, že výplata peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Je možné se domluvit, že vyplacení bude závislé i na jiné podmínce – např. předání nemovitosti kupujícímu? Děkuji

    Reagovat
    • 23.11.2020 (18:30)
      Trvalý odkaz

      Vážený pane Procházko,

      děkuji za pochvalu.

      K Vašemu dotazu sděluji, že je teoreticky možné výplatu z úschovy vázat i na jiné podmínky, a to například na předání nemovitosti kupujícímu, jak píšete. Dle svých praktických zkušeností se však obávám, že ujednání, dle kterého bude CELÁ kupní cena vyplacena až po předání, nebude ve většině případů prodávajícími akceptováno. Pokud bych v takové věci zastupoval prodávajícího, také by se mi to nelíbilo ? Jestliže byste chtěl jít touto cestou, vhodnější je kupní cenu z úschovy vyplatit ve dvou částkách: 1. část např. 70 % vázat na převod vlastnického práva a 2. část 30 % na předání nemovitosti. Takové ujednání by mělo být pro prodávající již přijatelnější.

  • 24.11.2020 (12:04)
    Trvalý odkaz

    6. Zástavní smlouva
    Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru vyžaduje banka jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva.

    Chtěl bych požádat o upřesnění, zda se nemá jednat o kupujícího…
    …V takovém případě se mezi bankou a KUPUJÍCÍM uzavírá zástavní smlouva…

    Samozřejmě pro běžného člověka je článek velmi poučný, řekl bych k nezaplacení.

    Reagovat
    • 24.11.2020 (15:54)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      děkuji za dobrý dotaz. Přestože se ta věta zdá na první pohled nelogická, je to tak skutečně správně. Kupující zpravidla čerpá úvěr před nabytím (převodem) vlastnického práva. Zástavní smlouvu je přitom třeba uzavřít s vlastníkem nemovitosti a tím je v té době stále ještě prodávající.

      Doufám, že jsem to napsal srozumitelně. A děkuji za pozitivní reakci ohledně článku.

  • 11.12.2020 (3:44)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,
    také já velice hodnotím Váš článek. Zprostředkovatel navrhuje tento postup: Po uzavření kupní smlouvy s prodávajícím a podání návrhu na vklad zástavního práva a uplynutí zákonné lhůty požaduje vyplatit kupní cenu na účet prodávajícího a teprve na základě potvzení o zaplacení celé částky prodávajícím podat u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva spolu s originálem kupní smlouvy. Je možné takový postup akceptovat?

    Reagovat
    • 12.12.2020 (1:42)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      děkuji. Pokud jste kupujícím, tak bych toto řešení nedoporučoval, protože zaplatíte kupní cenu předem, aniž by došlo k převodu vlastnického práva. Doporučoval bych platbu provést přes úschovu. Je to pro obě strany bezpečnější. Ale samozřejmě to něco stojí. Budu držet palce při vyjednávání.

  • 11.1.2021 (14:24)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den, prodáváme nemovitost se zástavou banky a kupující si bere také hypotéku. Budeme tedy nejdříve vkládat nové zástavní právo banky kupujícího a následně návrh na změnu vlastnického práva. Jaká je mezi tím časová prodleva? Musí se čekat nejdříve na zapsání nového zástavního práva ( 20 + další dny) nebo lze další návrh podat druhý den? Lze vést postupně více řízení na katastru?

    Reagovat
    • 15.1.2021 (15:04)
      Trvalý odkaz

      Vážená paní Háblová,

      nemusíte čekat na zápis „nového“ zástavního práva, ale návrh na změnu vlastnického práva můžete podat druhý den. Dokonce jej můžete podat shodný den, ale až poté, co je podán návrh ohledně zástavního práva (katastrální úřad totiž eviduje okamžik podání návrhu s přesností na minuty). Mezi oběma návrhy by tedy měla uplynout alespoň jedna minuta, aby bylo zřejmé pořadí návrhu.

      Ano, lze současně vést více řízení „na katastru“.

  • 6.2.2021 (18:51)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,
    rád bych se Vás touto cestou dotázal, zda je možno sjednat například rezervační smlouvu, pokud vázne na prodávané nemovitosti zástavní právo banky. Prodávající konkrétní nemovitostí ručil při koupi jiné nemovitosti.
    Děkuji za Váš čas a objasněné nejasnosti.

    Reagovat
    • 9.2.2021 (23:01)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      ano, je to možné. V praxi se to děje i poměrně často.

  • 16.2.2021 (14:46)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den.

    Mohu se zeptat, jak se řeší situace – nepředání bytu ve lhůtě, která je uvedena v kupní smlouvě?
    V kupní smlouvě je 10 dnů od zápisu na katastru. Předání “zatím” vychází na 11 den. Ale stále není domluven přesný termín předání.
    Děkuji.

    Reagovat
    • 19.2.2021 (11:26)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      pokud by prodávající nepředal byt dobrovolně ve lhůtě uvedené ve smlouvě, můžete se předání domáhat soudní cestou. Vhodné je do kupní smlouvy sjednat, že pokud se prodávající dostane do prodlení s předáním bytu, vznikne mu za každý den prodlení povinnost zaplatit kupujícímu smluvní pokutu (např. ve výši 0,1 % z kupní ceny). Takto sjednaná smluvní pokuta poté prodávajícího motivuje řádně splnit svoji povinnost.

  • 18.2.2021 (22:54)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den, rovněž děkuji za velmi praktický článek. Chtěl jsem se zeptat, jak velké pokuty při prodlení s platbou (či při odstoupení od smlouvy ze strany prodávajícího z důvodu prodlení s platbou ze strany kupujícího) jsou standardní. Při koupi nemovitosti prodávající vyžaduje pokutu ve výši 10% z kupní ceny v případě, že kupující bude v prodlení více než 15 dnů s platbou. Za stejných podmínek může taky prodávající odstoupit od smlouvy a i tehdy může uplatnit stejně vysokou pokutu. S ohledem na to, že se prodává nový rodinný dům se nám zdá i těch 10% jako velmi vysoká částka vzhledem k tomu, že prodávajícímu nevzniknou kromě prodlení s prodejem žádné více náklady. Děkuji za odpověď

    Reagovat
    • 20.2.2021 (11:48)
      Trvalý odkaz

      Vážený pane Macuro,

      souhlasím s Vámi, že 10 % z kupní ceny je velmi vysoká částka. V praxi však takto vysokou smluvní pokutu poměrně často požadují někteří developeři. Za přiměřenou bych považoval v tomto případě výši cca 5 %.

  • 1.3.2021 (17:22)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,

    chystáme se koupit od známých dům, který budeme částečně financovat hypotékou. Rádi bychom převzali nemovitost dříve, než bude hypotéka vyřízená. Prodávající s tím nemá problém. Je možné podepsat kupní smlouvu a prodávajícímu tak zaslat již část peněz? Moc děkuji za odpověď. PS: v případě, že by hypotéka nedopadla, peníze bychom uhradili z vlastních zdrojů.

    Reagovat
    • 3.3.2021 (18:52)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      možné to je, ale je třeba vzít v úvahu, že část kupní ceny budete platit prodávajícímu, aniž by na Vás bylo převedeno vlastnické právo. Výhodnější by samozřejmě pro Vás bylo platit vše až po převodu. Na druhou stranu je ve Váš prospěch, že nemovitost budete mít předanou již před převodem.

  • 13.3.2021 (18:30)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den, jak je možné postupovat, když v kupní smlouvě není uveden konkrétní datum předání nemovitosti. Je tam jen odstavec, že dojde k předání a že o tom bude sepsán předávací protokol a ze dnem provedení vkladu vlastnického práva přechází na stranu kupující odpovědnost za škodu na něm vzniklou a povinnost úhrady nákladu spojených s jeho vlastnictvím a užíváním. Je tedy mozne brat den zápisu vlastnického práva jako den, kdy má dojit k predani? Původní vlastník se nyní ohání lhůtou 10 dní. Přímo v zákoně jsme vsak tuto lhůtu nenašli. Je mozne požadovat nejake sankce, za dny, kdy původní majitel jeste nemovitost využívá? Dekuji za informace.

    Reagovat
    • 15.3.2021 (20:27)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      Váš dotaz je již velice konkrétní a abych Vám mohl kvalifikovaně poradit, potřeboval bych se blíže seznámit s případem (především s kupní smlouvou). Pokusím se Vám ale odpovědět alespoň obecně. Pokud není ve smlouvě uveden konkrétní datum ani lhůta, k předání by mělo dojít na základě Vaší výzvy. Lhůta 10 dnů na předání nemovitosti není skutečně v zákoně upravena. Jestliže tato lhůta nebyla ani ujednána, není požadavek prodávajícího ničím podložen. Pokud by Vám nebyla nemovitost předána ani na výzvu, bylo by možné se domáhat bezdůvodného obohacení a případně smluvní pokuty, pokud byla ujednána. V úvahu by ještě připadala náhrada škody, pokud by Vám tím byla způsobena.

  • 14.7.2021 (7:37)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den, výplata kupní ceny je dohodnuta do pěti dnů od podání návrhu na vklad. Každopádně pokud je to takto specifikováno ve smlouvě , jak na to bude nahlížet katastr. Bude katastr požadovat potvrzení o uhrazení KC,jinak zastaví řízení? Nebo zavkladuje a nezajímají ho podmínky?

    Reagovat
    • 15.7.2021 (23:32)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den, katastrální úřad zásadně neřeší, zda byla kupní cena zaplacena, a proto nevyžaduje předložení potvrzení o uhrazení KC. Pokud by však byla účinnost kupní smlouvy vázána dle dohody smluvních stran na zaplacení kupní ceny, což se občas v praxi děje, bylo by třeba toto potvrzení předložit.

  • 16.7.2021 (16:44)
    Trvalý odkaz

    Vážený pane doktore,
    jaké je pořadí úkonů při koupi bytu zatíženého hypotékou (která může být poměrně vysoká) a s adv./not. úschovou, pokud si kupující hypotéku nebere: je nejprve byt přepsán na katastru a poté se provede mimořádná splátka úvěru a výmaz zástavního práva, nebo je pořadí jiné?
    Pokud je pořadí opačné, jakým způsobem je zajištěno, aby kupující pouze „neoddlužil“ prodávajícího, pokud by např. z nějakého důvodu nedošlo/nemohlo dojít k přepsání nemovitosti na katastru – vrátila by banka v takovém případě kupujícímu peníze?

    Děkuji Vám za odpověď

    Reagovat
    • 19.7.2021 (22:30)
      Trvalý odkaz

      Dobrý večer,

      v praxi se běžně vyskytuje řešení, že část kupní ceny odpovídající úvěru prodávajícího je zaplacena mimo úschovu přímo bance prodávajícího, a to v době před převodem vlastnického práva. Tedy nejprve je zaplacen úvěr prodávajícího, následně dojde k převodu vlastnického práva a nakonec je vymazáno zástavní právo prodávajícího. Toto řešení má výhodu, že zástavní právo je z katastru vymazáno dříve. Já se však v případech, kdy zastupuji kupující, snažím prosazovat jiný postup, a to že je do úschovy zaplacena celá kupní cena, poté dojde k převodu vlastnického práva, následně k vyplacení peněz z úschovy (část bude putovat bance prodávajícího) a nakonec bude vymazáno zástavní právo. Tuto variantu upřednostňuji právě z důvodu, že první řešení je pro kupující rizikovější, pokud by nedošlo k převodu vlastnického práva, jak správně uvádíte.

      Jestliže by k převodu vlastnického práva nedošlo a strany by dále již nepokračovaly v obchodu, měly by povinnost vrátit si vzájemné plnění (předpokládám, že současně by došlo k odstoupení od kupní smlouvy). Je třeba však zdůraznit, že banka prodávajícího nemá povinnost vrátit kupujícímu „zaplacený úvěr“ (tuto povinnost má prodávající).

  • 4.8.2021 (12:12)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den pane Kalenský, děkuji Vám za přehledný článek. Chtěla bych se zeptat, jestli je možné při koupi nemovitosti provést převod v katastru nemovitostí na kupujícího ještě před zaplacením kupní ceny? Kupní cena by byla zaplacena dodatečně do určitého data. Riziko pro prodávajícího zde neřeším, jedná se o členy rodiny. Dále bych se chtěla zeptat, jestli je možné specifikovat jako předmět prodeje celý list vlastnictví, nebo je nutné uvádět výčet a specifikaci všech parcelních čísel, které se na tomto listu nacházejí (dům se zahradou, polnosti, louky, lesy)?

    Předem moc děkuji za odpověď

    Reagovat
    • 7.8.2021 (18:36)
      Trvalý odkaz

      Vážená paní Uhrová,

      děkuji za zpětnou vazbu. K Vašim dotazům:

      1) ano, při koupi nemovitosti je možné provést převod v katastru nemovitostí na kupujícího před zaplacením kupní ceny. K převodu by však nedošlo za situace, pokud by bylo ve smlouvě např. ujednáno, že kupní smlouva nabývá účinnosti až zaplacením kupní ceny.
      2) nemovitosti doporučuji v kupní smlouvě specifikovat plným výčtem všech parcelních čísel (nikoli pouhým odkazem na LV).

  • 8.9.2021 (8:44)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,

    měla bych malý dotaz, proto krátce popíši mou situaci. Kupuji byt v družstevním vlastnictví přes zprostředkovatele, který spolupracuje s jistou advokátní kanceláří a má otázka zní. Má právo advokátní kancelář požadovat po kupujícím výpis z účtu (pokud bude koupě hrazena z vlastních úspor), případně pokud část peněz na koupi bytu poskytnou rodiče převodem na účet a navíc po nich požadovat osobní údaje, tzn. adresu, rodné číslo, vše stvrzeno jejich podpisem? Poté si vyžádali pracovní smlouvu a platový výměr…

    Děkuji za odpověď

    Reagovat
    • 13.9.2021 (21:53)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,
      v případě advokátních úschov mají advokátní kanceláře povinnost dodržovat opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, které vyplývají především ze zákona č. 253/2008 Sb. Za tímto účelem mají právo, resp. dokonce povinnosti požadovat Vámi uváděné dokumenty.

  • 11.9.2021 (18:20)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,
    jak při koupi nemovitosti zatížené hypotékou (když kupující platí z vlastních zdrojů) bezpečně uhradit část kupní ceny rovnající se výši hypotéky přímo bance (myšleno ze strany kupujícího), aby banka tuto platbu neodmítla resp. nevrátila z důvodu bezdůvodného obohacení, jelikož je jí osoba kupujícího zcela neznámá a nemá s ním žádný právní vztah? Lze to „pojistit“ nějakým oficiálním sdělením kupujícího bance, případně sdělením prodávajícího a kupujícího bance, že dluh (vyčíslený bankou k datu výročí fixace úroku) bude za prodávajícího (zástavního dlužníka) uhrazen ze strany kupujícího?

    Reagovat
    • 13.9.2021 (22:12)
      Trvalý odkaz

      Dobrý den,

      v těchto případech by měl prodávající zajistit u své banky písemné prohlášení, které bude mj. obsahovat vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni včetně bankovního spojení. Pokud bude následně platba provedena v souladu s tímto prohlášením, banka by to měla akceptovat. I v tomto případě by bylo vhodné úhradu provést přes úschovu a vyplacení peněz z úschovy vázat na převod vlastnického práva, přestože se v praxi poměrně často platí tato část kupní ceny přímo bance.

  • 13.9.2021 (14:39)
    Trvalý odkaz

    Dobrý den,

    ráda bych se zeptala na Váš názor.
    Kupujeme byt. Finanční částka, kterou složíme na úschovní účet, bude částečně vyplacena bance, na pokrytí hypotéky, kterou na bytě prodávající měl. Banka pak vydá prohlášení o splacení úvěru a zástavní právo bude z nemovitosti vymazáno.

    Další část financí za prodávaný byt (zhruba polovina) by prodávající chtěl uvolnit z úschovního účtu za následujících podmínek:

    1. Po vložení návrhu na vklad vlastnického práva, ještě před ukončením 20ti denní lhůty.
    2. Také před vymazáním zástavního práva.

    Víme, že to není standardní postup a rádi bychom dosáhli běžné praxe.
    Ale v případě, že bychom i na tyto podmínky přistoupili, bylo by možné je nějak právně ošetřit, abychom měli jistotu?

    Děkuji za odpověď.
    Nováková

    Reagovat
    • 18.9.2021 (19:12)
      Trvalý odkaz

      Vážená paní Nováková,

      ano, není to ideální řešení. Vhodnější by bylo vyplacení peněz z úschovy vázat na převod vlastnického práva, což je standardní postup. Vámi navrhované řešení je možné částečně právně ošetřit, ale má to své limity (nikdy nedosáhnete takové úrovně bezpečnosti, jako při standardním postupu).

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *