Koupě nemovitosti představuje proces skládající se z několika kroků, které jsou navzájem provázané. Pokud se chystáte koupit byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost, tento příspěvek Vám pomůže se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou chronologicky uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází. Pozornost je zaměřena především na nejdůležitější skutečnosti, které by měl zájemce o koupi zohlednit.

1. Otázka financování koupě nemovitosti

Nejprve si musí zájemce o koupi nemovitosti ujasnit, za jakou maximální částku bude nemovitost kupovat. Následně by si měl odpovědět na otázku, jakým způsobem bude koupi financovat. Je-li zájemce schopen zaplatit kupní cenu ze svých vlastních prostředků, je pochopitelně celý proces o poznání jednodušší.

Většina zájemců však je nucena financovat koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. V takovém případě doporučujeme obrátit se na finančního poradce. A to dříve, než máte vybranou konkrétní nemovitost, abyste ještě před výběrem získali představu, zda a v jaké výši Vám bude úvěr poskytnut. Výhodou finančních poradců je, že Vám ušetří čas, protože nebudete muset obcházet jednotlivé banky, jelikož finanční poradce provede porovnání jejich nabídek za Vás. Další výhodou, kterou oceníte především v následujících krocích, je, že budete mít kontaktní osobu, která představuje „spojku“ mezi Vámi a bankou. Vhodnější variantou jsou „nezávislí“ finanční poradci, kteří nejsou zaměstnanci žádné z bank. Finanční poradce, který je zaměstnán u konkrétní banky, vám neposkytne objektivní komparaci nabídek ostatních bank. Služby finančních poradců jsou poskytovány zásadně zdarma.

2. Výběr nemovitosti a její posouzení

Máte-li již nemovitost vybranou, je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. V praxi se bohužel této činnosti nevěnuje v této fázi tolik prostoru, kolik by si zasloužila. Při posouzení stavu nemovitosti se zaměřte alespoň na následující:

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Nejedná se o právní záležitost, ale o čistě technickou. Obraťte se proto na odborníka v oblasti stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a také to, zda je nemovitost vhodná pro zamýšlenou rekonstrukci.

b) Výpis z katastru nemovitosti

Pokud vám prodávající nepředloží aktuální výpis z katastru nemovitostí, můžete si jej zajistit sami např. na Czech POINTu u České pošty. Z výpisu zjistíte, zda na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady. Pozornost zaměřte především na části „B1“, „C“ a „D“. Ideální je, když je ve všech těchto částech uvedeno „Bez zápisu“.

Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je třeba požádat prodávajícího, aby Vám předložil písemné prohlášení této banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva.

c) Potvrzení osoby odpovědné za správu domu

V případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy prodávajícího, které související se správou domu a pozemku. Doporučujeme si proto vyžádat od prodávajícího, aby předložil potvrzení osoby odpovědné za správu domu, ze kterého bude vyplývat, že prodávající nemá žádné takové dluhy.

d) Energetická náročnost budovy

Požadujte rovněž i předložení průkazu energetické náročnosti budovy. Za určitých podmínek může být v případě bytu nahrazen vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

3. Rezervační smlouva

Po důkladném prověření a finálním rozhodnutí o koupi následuje další fáze, kterou je uzavření rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvou se vlastník nemovitosti zaváže, že po určitou dobu (tzv. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet dalším osobám. Dále se touto smlouvou zájemce a vlastník společně zavážou, že uzavřou v rezervační době kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. Současně zájemce zaplatí vlastníkovi po uzavření rezervační smlouvy rezervační zálohu, která bude v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, započítána na kupní cenu.

Pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde, bude se zaplacenou rezervační zálohou naloženo v závislosti na tom, která smluvní strana zapříčinila, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Jestliže tak zapříčinil zájemce, rezervační záloha náleží vlastníkovi jako smluvní pokuta. Naopak je-li příčina na straně vlastníka, rezervační záloha se vrací zpět zájemci. Zájemcům doporučujeme do rezervačních smluv zakotvit ujednání, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v důsledku jednání vlastníka, má zájemce kromě vrácení rezervační zálohy rovněž nárok i na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši rezervační zálohy. Jen v takovém případě je smlouva pro obě strany vyvážená. Pokud ve smlouvě totiž tato smluvní pokuta v neprospěch vlastníka chybí, není vlastník nemovitosti dostatečně motivován rezervační smlouvu dodržet, neboť v případě jejího porušení je pro něho jediným následkem vrácení rezervační zálohy zájemci, což je zcela jistě nedostačující.

Z výše uvedeného vyplývá, že k uzavření rezervační smlouvy byste měli přistoupit pouze v případě, že jste plně přesvědčeni o koupi dané nemovitosti a máte v plné výši zajištěné její financování.

4. Smlouva o smlouvě budoucí

V mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy se v praxi běžně uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Nejedná se však o nutný krok. Ve většině případů je tato smlouva nadbytečná, jelikož je možné po uzavření rezervační smlouvy přistoupit rovnou k přípravě smlouvy kupní. Aby byla absence smlouvy o smlouvě budoucí možná, při poskytování právních služeb klademe důraz na to, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání typická právě pro smlouvu o smlouvě budoucí a naši klienti se tak mohli bez ní obejít.

5. Úschova

Za předpokladu, že se kupní cena bude platit prostřednictvím úschovy, uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschovu kupní ceny lze doporučit, jelikož chrání rovnoměrně právní zájmy obou smluvních stran.

V úvahu připadá úschova advokátní, notářská či bankovní. Podstatný rozdíl mezi nimi je v ceně. Cena notářské úschovy je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nemohou odchýlit. Její výše je závislá na výši peněžních prostředků, které jsou uschovány. Naopak advokáti a banky si mohou určit ceny sami. Při využití našich právních služeb je cena za advokátní úschovu vždy o 25 % nižší, než činí odměna notáře stanovená na základě notářského tarifu (příklady cen naší advokátní kanceláře jsou dostupné zde).

Co se týče bezpečnosti úschov, existuje vžitý mýtus, že notářská úschova je bezpečnější oproti advokátní, jelikož za notáře odpovídá stát. Toto tvrzení však není pravdivé. Oba typy úschov jsou po bezpečnostní stránce na stejné úrovni. Na dodržování pravidel jak notářských, tak i advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy (peněžní prostředky tak jsou odděleny od jiných úschov a od financí advokáta/notáře). Notářské i advokátní úschovy jsou ze zákona pojištěny.

Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují. Pokud již určitá banka úschovu poskytuje, vztahuje se úschova většinou pouze na peněžní prostředky a nikoli i na úschovu dokumentů. V praxi je přitom běžné, že je po určitou dobu potřeba uschovat kupní smlouvu a návrh na katastr nemovitostí – k tomu viz níže. Nevýhodu bankovních úschov spatřuji v tom, že banky nejsou při realizaci úschovy natolik flexibilní, jako je notář či advokát.

Pro úplnost zmiňuji, že existují i úschovy prováděné realitními kancelářemi, které však nedoporučujeme. Výhodou je sice cena (bývají i zdarma), nicméně hlavní nedostatek spatřujeme v tom, že obvykle nemají realitní kanceláře žádné pojištění složených peněžních prostředků, a proto byste v případě pochybení realitní kanceláře o peněžní prostředky přišli. Peněžní prostředky navíc ani nebývají na samostatném účtu, který by byl oddělený od financí realitní kanceláře. Pokud by tedy došlo k exekuci či insolvenci vůči realitní kanceláři, byly by postiženy i peněžní prostředky v úschově. 

6. Zástavní smlouva 

Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru, vyžaduje banka jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít co nejdříve po podpisu kupní smlouvy, aby banka umožnila čerpání peněžních prostředků. Ty následně obvykle putují přímo do úschovy.

Jelikož zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva, ke kterému se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy. Tento návrh je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1.000,- Kč. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou (v případě datové schránky je nutné zástavní smlouvu konvertovat do elektronické podoby – konverzi lze zařídit také na Czech POINTu u České pošty).

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu neukládají do úschovy.

7. Kupní smlouva 

Jedná se o nejdůležitější smlouvu v rámci celého procesu, neboť až na základě ní dojde k převodu vlastnického práva.

Kupní smlouva by měla upravovat především následující otázky:

  1. řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože při chybě v údaji (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), byť jen v jednom jediném znaku, může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;
  2. jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;
  3. výše kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);
  4. odevzdání a převzetí nemovitosti;
  5. prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);
  6. úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.

Je nutné si uvědomit, že každý prodej nemovitosti má řadu specifik. Proto není vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu, ale je důležité smlouvu individuálně přizpůsobit konkrétním okolnostem případu. Ohledně přípravy kupní smlouvy je tedy vhodné se obrátit na advokáta. Ideální nejsou ani kupní smlouvy připravované právníky realitních kanceláří, neboť tito advokáti nehájí zájmy ani jedné ze smluvních stran. Při přípravě kupní smlouvy platí jednoduché pravidlo, čím více otázek v kupní smlouvě upravíte, tím snížíte riziko vzniku případných budoucích sporů mezi smluvními stranami.

Podpisy na kupní smlouvě by měly být úředně ověřené (alespoň na stejnopisu, který bude podán na katastr nemovitostí).

Současně s kupní smlouvou je potřeba připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Přestože z právního hlediska je dostačující, pokud je návrh podepsaný pouze jednou smluvní stranou, doporučujeme, aby byl „pro jistotu“ podepsaný oběma. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny.

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je v praxi běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.

Financuje-li kupující kupní cenu z úvěru, bude úvěrující banka vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení podepsané kupní smlouvy. Pokud prodávající požaduje ponechat všechny originály v úschově, je třeba v kupní smlouvě ošetřit, že kupujícímu bude pro účely čerpání úvěru předána kopie podepsané kupní smlouvy.

Dokumenty jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána kupní cena. Následně některá ze smluvních stran (vhodné je se v kupní smlouvě dohodnout, která to bude) podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy. Tento návrh na vklad je rovněž zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1.000,- Kč. Ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

V době, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou peněžní prostředky stále složeny v úschově. Jejich výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána právě na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

8. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází obvykle až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě upravené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti by měl být sepsán předávací protokol, a to ve dvojím vyhotovení pro každou ze smluvních stran. V předávacím protokolu se mimo jiné uvádí stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání.

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího

Za předpokladu, že kupujete nemovitost, na které bylo již v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je třeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno. Výmaz by měl zajistit prodávající ve spolupráci s jeho bankou. I ohledně výmazu tohoto zástavního práva bude potřeba podat na katastr nemovitostí příslušný návrh (také zpoplatněn správním poplatkem 1.000,- Kč).

Přílohou tohoto návrhu je písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva, které vystaví banka.

Jak již bylo uvedeno výše pod bodem 2., v případech, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, měl by Vám prodávající předložit ještě před uzavřením rezervační smlouvy písemné prohlášení banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva.

Banka však toto potvrzení o zániku zástavního práva, resp. vzdání se zástavního práva nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího, který je tímto zástavním právem zajištěn. Část kupní ceny odpovídající tomuto dluhu prodávajícího by měla být proto zaplacena přímo na účet uvedený příslušnou bankou (nikoli na účet prodávajícího).

10. Daň z nabytí nemovitých věci a daň z nemovitosti

Dle aktuální právní úpravy si smluvní strany již nemohou sjednat, kdo z nich bude platit daň z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem této daně je ze zákona vždy kupující, přičemž prodávající ani neručí za zaplacení této daně. Není tedy důvod, aby byla do úschovy placena částka odpovídající této dani. Kupující je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovitosti (v tento den je rovněž i splatná záloha na tuto daň).

Pro úplnost připomínám, že kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je dále povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a současně tuto daň i pravidelně platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna.

Vyřešením těchto daňových záležitostí spěje celý proces koupě nemovitosti ke svému konci.

 

Máte nějaké dotazy k výše uvedenému článku? Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník těchto služeb je dostupný zde.

Koupě nemovitosti krok za krokem