Koupě nemovitosti představuje proces skládající se z několika kroků, které jsou navzájem provázané. Pokud se chystáte koupit byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost, tento příspěvek Vám pomůže se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou chronologicky uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází. Pozornost je zaměřena především na nejdůležitější skutečnosti, které by měl zájemce o koupi zohlednit.

1. Otázka financování koupě nemovitosti

V prvním kroku by se měl zájemce o koupi nemovitosti ujasnit, za jakou maximální částku bude nemovitost kupovat. Následně by si měl odpovědět na otázku, jakým způsobem bude koupi financovat. Je-li zájemce schopen zaplatit celou kupní cenu ze svých vlastních prostředků, je pochopitelně celý proces o poznání jednodušší.

Většina zájemců však je nucena financovat koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. V takovém případě doporučujeme obrátit se na finančního poradce, a to dříve, než si vyberete konkrétní nemovitost, abyste získali představu, zda a v jaké výši Vám bude úvěr poskytnut. Výhoda finančních poradců spočívá mj. v tom, že Vám ušetří čas, protože nebudete muset osobně obcházet jednotlivé banky. Finanční poradce totiž provede porovnání jednotlivých nabídek bank za Vás. Další výhodou, kterou oceníte především v následujících krocích, je, že budete mít kontaktní osobu, která představuje jakousi „spojku“ mezi Vámi a bankou. Vhodnější variantou jsou „nezávislí“ finanční poradci, kteří nejsou zaměstnanci žádné z bank. Finanční poradce, který je zaměstnán u konkrétní banky, Vám totiž neposkytne z pochopitelných důvodů objektivní srovnání nabídek ostatních „konkurenčních“ bank. Dále je třeba zmínit, že služby finančních poradců jsou poskytovány zásadně zdarma.

2. Výběr nemovitosti a její posouzení

Máte-li již nemovitost vybranou, je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. V praxi se bohužel této činnosti nevěnuje v této fázi tolik pozornosti, kolik by si zasloužila. Při posouzení stavu nemovitosti se zaměřte alespoň na následující:

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Nejedná se o právní záležitost, ale o čistě technickou. Obraťte se proto na odborníka v oblasti stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a zda je nemovitost vhodná pro zamýšlenou rekonstrukci.

b) Výpis z katastru nemovitosti

Pokud Vám prodávající nepředloží aktuální výpis z katastru nemovitostí, můžete si jej zajistit sami např. na Czech POINTu u České pošty. Z výpisu zjistíte, zda na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady. Pozornost zaměřte především na části „B1“, „C“ a „D“. Ideální je, když je ve všech těchto částech uvedeno „Bez zápisu“.

Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je třeba požádat prodávajícího, aby Vám předložil písemné prohlášení této banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. Těmito právy souvisejícími jsou především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

c) Potvrzení osoby odpovědné za správu domu

V případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že kupující měl a mohl tyto dluhy zjistit. V praxi se může jednat např. o náklady na opravy, údržbu, modernizaci či rekonstrukce společných částí, náklady na vedení účetnictví, na odměňování volených orgánů SVJ nebo na pojištění domu, dále o dodávky tepla a vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu atd. Z tohoto důvodu lze doporučit, aby si kupující vyžádal od prodávajícího předložení potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, ze kterého bude vyplývat, že prodávající nemá žádné takové dluhy. Pokud by v potvrzení byly nějaké dluhy prodávajícího uvedeny, požadujte, aby je před uzavřením kupní smlouvy zaplatil.

d) Energetická náročnost budovy

Požadujte rovněž i předložení průkazu energetické náročnosti budovy. Za určitých podmínek může být v případě bytu nahrazen vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

3. Rezervační smlouva

Po důkladném právním a faktickém posouzení nemovitosti a finálním rozhodnutí o koupi následuje další fáze, kterou je uzavření rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvou se vlastník nemovitosti zaváže, že po určitou dobu (tzv. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet dalším osobám. Dále se touto smlouvou zájemce a vlastník společně zavážou, že uzavřou v rezervační době kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. Současně zájemce zaplatí vlastníkovi po uzavření rezervační smlouvy rezervační zálohu, která bude v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, započítána na kupní cenu, případně v praxi bývá započítána i na provizi realitního zprostředkovatele.

Pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde, bude se zaplacenou rezervační zálohou naloženo v závislosti na tom, která smluvní strana zapříčinila, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Jestliže tak zapříčinil zájemce, rezervační záloha náleží vlastníkovi jako smluvní pokuta (případně realitnímu zprostředkovateli nebo částečně vlastníkovi a částečně realitnímu zprostředkovateli). Naopak je-li příčina na straně vlastníka, rezervační záloha se vrací zpět zájemci. Zájemcům doporučuji do rezervačních smluv zakotvit ujednání, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v důsledku jednání vlastníka, má zájemce kromě práva na vrácení rezervační zálohy rovněž nárok i na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši rezervační zálohy. Jen v takovém případě je smlouva pro obě strany vyvážená. Pokud ve smlouvě totiž tato smluvní pokuta v neprospěch vlastníka chybí, není vlastník nemovitosti dostatečně motivován rezervační smlouvu dodržet, neboť v případě jejího porušení je pro něho jediným následkem vrácení rezervační zálohy zájemci, což je zcela jistě nedostačující.

Z výše uvedeného vyplývá, že k uzavření rezervační smlouvy byste měli přistoupit pouze v případě, že jste plně přesvědčeni o koupi dané nemovitosti a máte v plné výši zajištěné její financování. V opačném případě byste totiž mohli o rezervační zálohu jednoduše přijít.

4. Smlouva o smlouvě budoucí

V mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy se v praxi běžně uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Nejedná se však o nutný krok. Ve většině případů je tato smlouva nadbytečná, jelikož je možné po uzavření rezervační smlouvy přistoupit rovnou k přípravě smlouvy kupní. Tím smluvní strany ušetří své finanční prostředky na souvisejících právních službách. Aby byla absence smlouvy o smlouvě budoucí možná, při poskytování právních služeb kladu důraz na to, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání typická právě pro smlouvu o smlouvě budoucí. Z tohoto důvodu by měly být v rezervační smlouvě především obsaženy konkrétní náležitosti, které bude mít kupní smlouva. Přitom platí jednoduché pravidlo, že čím budou v rezervační smlouvě tyto otázky blíže upraveny, průběh uzavírání kupní smlouvy bude jednodušší, jelikož většina „třecích ploch“ bude vyjasněna již na počátku.

5. Úschova

Za předpokladu, že se kupní cena bude platit prostřednictvím úschovy, uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschovu kupní ceny lze doporučit, jelikož chrání rovnoměrně právní zájmy obou smluvních stran.

V úvahu připadá úschova advokátní, notářská či bankovní. Podstatný rozdíl mezi nimi je v ceně. Cena notářské úschovy je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nemohou odchýlit. Její výše je závislá na výši peněžních prostředků, které jsou uschovány. Naopak advokáti a banky si mohou určit ceny sami. Při využití našich právních služeb je cena za advokátní úschovu vždy o 25 % nižší, než činí odměna notáře stanovená na základě notářského tarifu (příklady cen naší advokátní kanceláře jsou dostupné zde).

Co se týče bezpečnosti úschov, existuje vžitý mýtus, že notářská úschova je bezpečnější oproti advokátní, jelikož za notáře odpovídá stát. Toto tvrzení však není pravdivé. Oba typy úschov jsou po bezpečnostní stránce v podstatě na stejné úrovni. Na dodržování pravidel jak notářských, tak i advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy (peněžní prostředky tak jsou odděleny od jiných úschov a od financí advokáta/notáře). Notářské i advokátní úschovy jsou ze zákona pojištěny.

Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují. Pokud již určitá banka úschovu poskytuje, vztahuje se úschova většinou pouze na peněžní prostředky a nikoli i na úschovu dokumentů. V praxi je přitom běžné, že je po určitou dobu potřeba uschovat rovněž i kupní smlouvu a návrh na katastr nemovitostí – k tomu viz níže. Nevýhodu bankovních úschov spatřuji v tom, že banky nejsou při realizaci úschovy natolik flexibilní, jako je notář či advokát.

Pro úplnost zmiňuji, že existují i úschovy prováděné realitními zprostředkovateli (makléři). Ty však nedoporučuji především z důvodu, že na realitní zprostředkovatele jsou kladeny mnohem nižší profesní požadavky než na advokáty a notáře.

6. Zástavní smlouva 

Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru vyžaduje banka jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít buď před podpisem kupní smlouvy, nebo co nejdříve po jejím podpisu, aby banka umožnila čerpání peněžních prostředků. Ty následně obvykle putují přímo do úschovy. Pokud však na nemovitosti již vázne zástavní právo prodávajícího, které zajišťuje dluh prodávajícího vůči jeho bance, část peněžních prostředků odpovídajících výši tohoto dluhu bude z úvěru placena přímo bance prodávajícího.

Jelikož zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva, ke kterému se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Tento návrh je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou (v případě datové schránky je nutné zástavní smlouvu konvertovat do elektronické podoby – konverzi lze zařídit také na Czech POINTu u České pošty).

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu neukládají do úschovy.

7. Kupní smlouva 

Jedná se o nejdůležitější smlouvu v rámci celého procesu, neboť až na základě ní dojde k převodu vlastnického práva.

Kupní smlouva by měla upravovat především následující otázky:

  1. řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože pokud dojde k chybnému uvedení nějakého údaje (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), byť jen v jednom jediném znaku, může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;
  2. jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;
  3. výše kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);
  4. odevzdání a převzetí nemovitosti;
  5. prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);
  6. úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.

Je nutné si uvědomit, že každý prodej nemovitosti má řadu specifik a při neodborném postupu může dojít k vysokým škodám. Proto není vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu, ale je důležité smlouvu individuálně přizpůsobit konkrétním okolnostem případu. Ohledně přípravy kupní smlouvy je tedy vhodné se obrátit na advokáta. Ideální nejsou ani kupní smlouvy připravované advokáty realitních kanceláří, neboť jejich advokáti nehájí zájmy ani jedné ze smluvních stran.

Stejně jako u rezervační smlouvy i zde platí, že čím více otázek v kupní smlouvě upravíte, tím snížíte riziko vzniku případných budoucích sporů mezi smluvními stranami.

Podpisy na kupní smlouvě by měly být úředně ověřené (alespoň na jednom stejnopisu, který bude podán na katastr nemovitostí).

Současně s kupní smlouvou je potřeba připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Přestože z právního hlediska je dostačující, pokud je návrh podepsaný pouze jednou smluvní stranou, doporučuji, aby byl „pro jistotu“ podepsaný oběma. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny.

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je v praxi běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.

Financuje-li kupující kupní cenu z úvěru, bude úvěrující banka vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení podepsané kupní smlouvy. Pokud prodávající požaduje ponechat všechny originály v úschově, je třeba v kupní smlouvě ošetřit, že kupujícímu bude pro účely čerpání úvěru předána kopie podepsané kupní smlouvy.

Dokumenty jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána kupní cena. Následně některá ze smluvních stran, případně advokát (vhodné je se v kupní smlouvě dohodnout, kdo to bude), podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy. Tento návrh na vklad je rovněž zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

V době, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou peněžní prostředky stále složeny v úschově. Jejich výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána právě na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

8. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází obvykle až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě upravené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti by měl být sepsán předávací protokol, a to ve dvojím vyhotovení pro každou ze smluvních stran. V předávacím protokolu se mimo jiné uvádí stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání.

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího

Za předpokladu, že kupujete nemovitost, na které bylo již v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je třeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno. Výmaz by měl zajistit prodávající ve spolupráci s jeho bankou. I ohledně výmazu tohoto zástavního práva bude potřeba podat na katastr nemovitostí příslušný návrh (také zpoplatněn správním poplatkem 2.000,- Kč).

Přílohou tohoto návrhu je písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva, které vystaví banka.

Jak již bylo uvedeno výše pod bodem 2., v případech, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, měl by Vám prodávající předložit ještě před uzavřením rezervační smlouvy písemné prohlášení banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva.

Banka však toto potvrzení o zániku zástavního práva, resp. vzdání se zástavního práva nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího, který je tímto zástavním právem zajištěn. Část kupní ceny odpovídající tomuto dluhu prodávajícího by měla být proto zaplacena přímo na účet uvedený příslušnou bankou (nikoli na účet prodávajícího).

10. Daňové záležitosti

Dle aktuální právní úpravy došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a proto není prodávající ani kupující povinen tuto daň platit a podávat příslušné daňové přiznání.

Je však třeba vzít v úvahu, že příjem získaný prodejem nemovitosti může být pro prodávajícího relevantní s ohledem na daň z příjmu.

Pro úplnost připomínám, že kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je dále povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a současně tuto daň i pravidelně platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna.

Vyřešením těchto daňových záležitostí spěje celý proces koupě nemovitosti ke svému konci.

Potřebujete pomoci s koupí či prodejem nemovitosti? Obraťte se na naši advokátní kancelář, která se na převody nemovitostí specializuje a má v této oblasti bohaté zkušenosti.

Orientační ceník těchto služeb je dostupný zde.

Koupě nemovitosti krok za krokem